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Sort des constructions et améliorations

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Prenez des précautions

Il arrive fréquemment que ce soit la société agricole qui réalise des travaux ou améliorations sur des biens dont elle n’est pourtant pas propriétaire. Éclairage sur les conséquences et précautions à prendre pour éviter le pire.

Il n’est pas rare au cours d’une vie d’exploitant de réaliser des travaux (construction d’un bâtiment, agrandissement, ou encore amélioration). Les modalités sont différentes selon que l’agriculteur est ou non propriétaire. Mais plus encore lorsqu’il exploite en ayant constitué une société : tout se complique ! Il est prudent de prendre alors quelques précautions… Trois cas bien spécifiques sont à distinguer, en fonction de la propriété du foncier.

 

La société est titulaire d’un bail sur le foncier

C’est le cas le plus simple : la société est elle-même bénéficiaire d’un bail à ferme. Les règles du Statut du fermage s’appliquent donc comme pour un exploitant individuel.

Le code rural prévoit que tous les travaux doivent être autorisés par le bailleur, qu’il s’agisse d’un tiers ou même d’un associé. On rappellera que pour éviter tout risque de contentieux, cette autorisation doit être le plus descriptive possible (type de construction, lieu de construction, matériaux utilisés, devis détaillé, montant des subventions…) et donnée par écrit.

À la dissolution de la société, quelle que soit la cause, ou au terme du bail, une indemnité pour amélioration pourra être versée à la société par le propriétaire du sol.

 

L’associé est propriétaire du sol et met le bien à disposition de la société

Lorsque l’associé est propriétaire du sol, le plus souvent le bien est exploité par la société par le biais d’une convention de mise à disposition. Ce contrat n’est soumis à aucune réglementation d’ordre public de sorte que les parties signataires sont totalement libres (tant sur la durée de la mise à disposition que sur le montant de l’éventuelle redevance ou les modalités de résiliation de la convention). À défaut de dispositions particulières, l’article 555 du code civil s’applique. Tout propriétaire a le choix : conserver l’amélioration ou demander qu’elle soit supprimée (quid de l’éventuelle indemnité s’il conserve la construction).

Prudence en cas de conflit entre associés. L’établissement d’une convention fixant les modalités de règlement d’indemnité est plus que recommandé. 

 

L’associé est preneur à bail et met le bien à la disposition de la société

C’est l’associé fermier qui est soumis aux dispositions du statut du fermage. La société se devrait donc de vérifier, avant d’entreprendre les travaux, que la demande d’autorisation de travaux a bien été régularisée par l’associé fermier auprès de son bailleur. S’agissant de l’indemnité de sortie, le bénéficiaire en sera l’associé fermier en fin de bail. Là encore, en cas de conflit entre les associés, l’associé fermier pourrait mettre fin à la convention de mise à disposition et jouir personnellement des améliorations construites par la société (dans le cas où il entend poursuivre son activité). Mieux vaut donc prévoir dans la convention de mise à disposition, les modalités d’indemnisation des travaux en cas de retrait de l’associé ou de résiliation de bail prématuré.

Quel que soit le cas, il est prudent de faire une analyse détaillée des incidences (juridiques, fiscales, comptables…), et de prévoir les modalités de sortie et de règlement des améliorations. Souvent la rédaction de conventions est perçue comme une lourdeur administrative formelle. Cependant, des situations anticipées évitent bien souvent des règlements tendus. Les juristes de la Chambre d’agriculture, à l’occasion d’un projet d’amélioration, sont là pour vous accompagner et vous aider à adopter la solution qui vous convient le mieux. Pour prendre rendez-vous, contactez l’organisme consulaire au 04 70 48 42 42.

CONTACTS

Pour prendre RDV
Agnès PELLETIER
Assistante
04 70 48 42 42
sjafe@remove-this.allier.chambagri.fr

Nolwenn ERAUD
Juriste
04 70 48 42 42
neraud@remove-this.allier.chambagri.fr

Marie-Annick NAUDIN
Juriste
04 70 48 42 42
manaudin@remove-this.allier.chambagri.fr

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