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Existence de servitude, le vendeur doit informer l'acheteur

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L’acquéreur doit être informé lors de la vente de l’existence de toutes les servitudes sur le fonds envisagé.

Le nouvel acquéreur d’un bien immobilier peut se trouver confronté à la connaissance tardive de l’existence d’une servitude l’empêchant de jouir pleinement de son bien. Quels sont ses recours ?

Impossibilité de construire, respect d’un droit de passage, supporter le passage des canalisations d’eau ou d’électricité sont autant de prescriptions qui demeurent attachées au bien en cas de vente. Il s’agit de « servitudes ».

L’acquéreur doit être informé lors de la vente de l’existence de toutes les servitudes sur le fonds envisagé. Les servitudes supportées par un bien immobilier réduisent la libre jouissance  et déprécient généralement sa valeur. Il est donc nécessaire que l’acquéreur en soit informé.

 

Information obligatoire  

Le vendeur a l’obligation d’informer l’acheteur de tout trouble qui peut être apporté à sa possession et il doit lui garantir une jouissance paisible. 

L’article 1638 du Code civil rend obligatoire pour le vendeur, la déclaration des servitudes non apparentes  (dont l’existence ne peut être décelée par une simple observation des lieux) ou occultes dans le contrat de vente. La jurisprudence a étendu l’obligation aux servitudes non apparentes d’origine administratives et légales, telles les servitudes d’urbanisme (notamment par le certificat d’urbanisme). 

Certaines servitudes sont néanmoins considérées comme étant connues de l’acheteur. Il s’agit de toutes les servitudes légales (distance de plantation, servitudes d’écoulement des eaux..) ou apparentes (puits, bornage…) dès lors qu’elles  sont une conséquence normale de la nature ou de la situation de l’immeuble ou qu’elles dérivent du régime ordinaire de la propriété.

On considère que le vendeur n’est pas tenu d’en informer l’acheteur (la jurisprudence considère en effet que l’acheteur doit être curieux).

Toutefois, on exige également que le vendeur soit loyal et informe des servitudes existantes, même si elles ont déjà fait l’objet d’une publication au bureau des hypothèques.

 

Résiliation ou indemnisation 

En cas de non-respect de cette obligation, l’acquéreur non informé pourra demander, soit la résiliation de la vente, soit des dommages-intérêts en établissant toutefois que les servitudes non apparentes sont de telle importance qu’il n’aurait pas acheté s’il les avait connues.

Par deux arrêts du 24 septembre 2014, la Cour de cassation rappelle ainsi que pour que le vendeur soit tenu à garantie, il faut que l’acheteur n’ait pas eu connaissance au moment de la vente des charges non déclarées.

La preuve de la connaissance de la charge par l'acquéreur incombe au vendeur car la bonne foi de l'acheteur est présumée.

 

Délai d’action 

Depuis la réforme de la prescription, le délai pour agir est de 5 ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer (2224 du code civil) ou du jour de l’éviction qui en est la cause (article 2233 du code civil).

 

Responsabilité du notaire ? 

La jurisprudence distingue les servitudes de droit public, de celles de droit privé.

Ainsi, dans le premier cas, la responsabilité du notaire serait encourue si l’existence de la servitude par la consultation d’un document d’urbanisme avait pu être connue.

S’agissant des servitudes de droit privé, le plus souvent la jurisprudence considère que le notaire doit vérifier les déclarations du vendeur relatives à l’absence de servitude. Lorsqu’une faute du notaire est reconnue, sa responsabilité ne serait engagée que  si celle-ci engendrait un dommage pour les acquéreurs.

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