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Bail rural : De l’intérêt d’un écrit, et d’un écrit correctement rédigé

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Le statut du fermage s’applique à tout bail : écrit ou verbal.

Mais attention sans écrit, comment prouver ce sur quoi les parties se sont mises d’accord ? … Et en présence d’un écrit, toutes les mentions sont elles bien valables ? ….. Vérifier la légalité du contrat avant la signature est donc une sage précaution.

L’article L 411-4 du Code rural dispose que le contrat de bail rural doit être rédigé par écrit. Mais alors, un accord non formalisé par écrit est contraire à cet article ?  Est-il valable ?

Oui,  l’accord verbal est parfaitement valable, il s’agit  simplement d’un bail verbal. L’exigence  d’un écrit est destinée à donner des preuves, mais ce n’est pas une condition de validité du contrat.  

 Simplement la preuve de son existence, de sa date d’effet, du prix, de l’état des parcelles, des arbres existants,  est difficile à rapporter. Par ailleurs, les parties ne sont pas libres d’en fixer les modalités. Elles seront automatiquement soumises aux clauses et conditions du bail type départemental.

Il est donc indispensable de rédiger un écrit, en s’adressant à un notaire qui pourra établir un  acte authentique, ou simplement en rédigeant un document que les deux parties, bailleur et fermier signeront.

Aujourd’hui, avec un ordinateur, une imprimante et Internet, il est tout à fait possible de trouver au hasard un modèle que l’on  pourrait compléter ou recopier…C’est pratique, mais est-ce raisonnable ? En effet,  cela ne va pas sans risques.  Il est même fortement déconseillé de s’y aventurer….

Les raisons en sont bien simples : le statut du fermage étant d’ordre public, il n’est pas possible d’inclure certaines dispositions quand bien même les parties en seraient d’accord.

Certaines dispositions sont certes librement consenties : un droit d’eau ou de passage par le bailleur pour faire son bois, la cueillette des champignons, … en revanche le prix n’est pas libre, ni les modalités d’indexation, ou bien encore la durée, la possibilité de faire ou non des travaux…. Ces clauses sont encadrées par le code rural très précisément et il est impossible d’y déroger. Des mentions illégales figurant sur le bail signé seront purement et simplement considérées comme non écrites. Au premier conflit ou différend avec le bailleur ou le preneur,  la mention sera purement et simplement déclarée nulle par le juge !

Attention également de vérifier qui est propriétaire et le cas échéant, si tous les propriétaires interviennent bien, en cas d’indivision ou d’usufruit et de nue propriété. En effet, le bail portant sur un bien en indivision  où un seul l’un des indivisaires est signataire n’est pas opposable aux autres : il sera plus facile d’écarter le preneur.

Chaque bail est un cas particulier et les usages locaux des départements même limitrophes ne sont pas identiques.

L’écrit n’a pas vocation à être générateur de contentieux. Au contraire, Il a pour objectif de cadrer les relations entre les parties, tout prévoir pour trouver toutes les réponses dans le contrat signé. La plus sage et la meilleure des précautions est de réfléchir à son projet et d’en discuter avec le service juridique de la Chambre d’Agriculture qui apportera des réponses sur la légalité, et vous aidera à batir un projet qui tienne la route.

 Septembre 2018

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