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Statut du fermage, sortie de ferme, état des lieux et calendrier cultural

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Réponses aux principales questions

Le droit commun impose au preneur sortant de restituer le fonds loué tel qu’il l’a reçu à l’entrée. Si le principe est simple, les comptes de sorties sont en pratique souvent l’occasion d’interrogations: délai pour libérer les lieux ? Pour lever les récoltes ? Que faire des clôtures ? Notre article se propose de répondre aux principales questions.

Tout  bail à ferme connaît une date de fin précise qui n’est pas toujours compatible avec le calendrier des travaux agricoles. Le fermier sortant voudra être autorisé à lever les récoltes de l’année s’il n’a pas pu le faire avant sa sortie (raison météorologique par exemple). A l’inverse, le fermier entrant voudra pouvoir faire les labours ou préparer les clôtures avant la date prévue de son entrée dans les lieux.
La loi a laissé aux usages locaux le soin de préciser les possibilités offertes à chacun des intéressés. Toutefois, les usages ne s’appliquent qu’à défaut de convention précise des parties.
Bailleur et preneur (entrant ou sortant) sont donc libres d’aménager leurs relations, à défaut, les réponses sont apportées par les usages locaux du département.

 

Date de fin de bail

Nos usages locaux prévoient  que la date de début de bail correspond à celle d’entrée dans les lieux. Les parties peuvent toutefois s’entendre pour l’application de dispositions différentes. Néanmoins, si rien n’a été prévu par écrit, quelle date prendre en compte ? Là encore nos usages locaux répondent à cette question et déterminent pour le département de l’Allier une date de début ou fin de bail au 11 novembre.
 

Délai pour libérer les lieux

Sans accord contraire, aucun délai n’est laissé au fermier sortant. Il devra libérer les lieux au 11 novembre midi.  Pour cette date, les semailles prévues dans le bail doivent être réalisées, les haies broyées, etc.…

Toutefois, l’état des lieux de sortie peut n’être réalisé que plus tard. On exige seulement que celui-ci soit établi dans les trois mois de la sortie. Dans ce délai libre au fermier sortant d’achever ses travaux (sous réserve que le fermier entrant ne soit pas gêné par cette activité). Si toutefois l’état des lieux de sortie était effectué avant, les parties pourront prévoir la liste des travaux à réaliser et le délai pour les exécuter.
 

En cas de récoltes non levées à la sortie ?

Le fermier sortant sera seulement autorisé à lever la récolte de l’année culturale en cours. Une tolérance est également laissée pour pêcher les étangs (jusqu’au 11 février).

Possibilité pour occuper les bâtiments et ensemencer les terres avant l’entrée en jouissance
Le fermier entrant peut disposer, avec l’accord du propriétaire et du fermier sortant, des bâtiments avant son entrée en jouissance pour y remiser son bétail, engranger ses pailles et fourrages. De même, il peut ensemencer graminées et légumineuses sur les terres, dès enlèvement des récoltes si propriétaire et fermier sortant en sont d’accord.

Si l’une des parties s’y oppose, il n’existe aucun recours possible et le fermier entrant devra attendre la date d’entrée en jouissance effective (le 11 novembre midi à défaut de clause contraire) pour commencer travaux et aménagements.

En outre, il convient d’être prudent. Les entrées en jouissance préalables aux autorisations d’exploiter, même avec l’accord du propriétaire, sont faites aux risques et périls du fermier. S’il n’obtient finalement pas son autorisation d’exploiter, les investissements ou aménagements qui auraient été réalisés seront perdus, le propriétaire n’étant pas obligé de les indemniser.
 

Terres ensemencées, retournement de prairies  et clôtures : quelles obligations pour le sortant ?

Le principe prévoit que « l’entrée fait la sortie ». Le droit commun du louage de chose impose au preneur sortant l’obligation de restituer le fonds loué tel qu’il l’a reçu. Si aucun état des lieux n’a été dressé à l’entrée, la jurisprudence présume que les bâtiments sont supposés avoir été reçus en bon état de réparation locative. Cette présomption peut être réfutée par tout moyen (attestation de tiers, photos...) pouvant démontrer que le bien pris initialement était vétuste, ou abîmé.

Concernant les terres, il n’existe aucune présomption. A chaque partie d’apporter la preuve d’une amélioration ou d’une dégradation.

Quoiqu’il en soit, si le fermier a reçu des terres ensemencées, il devra en rendre sensiblement la même surface. Si des parcelles ont été retournées, il devra restituer la même surface en pré et en terre.
Enfin, les clôtures reçues lors de l’entrée dans les lieux doivent être restituées et l’entretien de celles-ci relève des obligations du preneur.

Il est d’usage que les nouvelles clôtures, créées en cours de bail, qu’elles soient de périmètre ou intérieures, dès lors qu’elles ont une utilité, doivent être laissées et donnent lieu à une indemnité de sortie.

La réglementation en matière de sortie de ferme n’est pas impérative et laisse aux parties la possibilité de trouver des arrangements. Mieux vaut néanmoins disposer d’un écrit pour justifier des accords.

Etre accompagné d’un  expert agricole et foncier lors de la sortie de ferme permet de se défendre, de justifier ses demandes et de trouver immédiatement (si possible) un accord, qui éviterait de devoir aller devant le Tribunal paritaire.

Parution du 14.11.2019

 

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