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Obligation d'information du propriétaire dans le cadre d'un fermage

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Formalités à respecter

Payer le fermage et entretenir le fonds loué sont les obligations les plus connues à la charge du preneur. Pourtant, informer son propriétaire de sa mise en société, de la réalisation d’aménagements ou de la sortie du co-preneur… fait également partie des devoirs du preneur. Au-delà de la simple courtoisie, le code rural impose au preneur à bail l’information du propriétaire pour certaines formalités. Cette information donne parfois au bailleur un droit d’opposition.  Passer outre fait encourir au preneur le non-renouvellement du bail ou sa résiliation. A ce titre, la jurisprudence est de plus en plus exigeante sur le respect de cette obligation. Mieux vaut donc toujours penser à informer son propriétaire.

La mise à disposition du bail à une société d’exploitation


A n’importe quel moment au cours du bail, un preneur, membre d’une société d’exploitation agricole, peut mettre à disposition de celle-ci tout ou partie des biens dont il est locataire.

A cet effet, il doit informer son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception dans les 2 mois qui suivent la mise à disposition. La notification doit préciser le nom de la société, le Registre du  tribunal de commerce auprès duquel elle est immatriculée et les parcelles que le preneur met à sa disposition. Le preneur doit également informer le bailleur de tout changement dans les informations notifiées ou de la fin de la mise à disposition. Cet avis doit être adressé dans les deux mois consécutifs au changement.

Il s’agit d’une simple information. Le bailleur ne peut s’opposer à la mise à disposition des biens affermés à la société : le preneur reste seul titulaire du bail et l’unique interlocuteur du bailleur.

A défaut, le bail peut être résilié si le preneur ne communique pas l’information dans le délai d’un an après mise en demeure par le bailleur.

L’échange en jouissance


Le preneur peut procéder à des échanges en jouissance afin d’assurer une meilleure exploitation du fonds. De tels échanges de jouissance peuvent porter sur la totalité du bien, si la superficie n’excède pas le 1/5ème de la SMI, soit, pour le département de l’Allier, 8 hectares ou la moitié de la surface louée.

Dans ce cas, le preneur doit informer préalablement son propriétaire.  Le formalisme de la lettre recommandée avec accusé de réception permettra le moment venu de prouver que l’information a bien été faite.

Le propriétaire qui s’oppose à l’échange doit saisir le tribunal paritaire dans les deux mois suivant réception de l’avis du preneur. S’il ne saisit pas le tribunal, il est réputé avoir accepté l’opération.

Le défaut de notification est sanctionné par la nullité de l’opération et par la résiliation du bail principal.

Sortie du co-preneur


Lorsque le bail a été consenti à deux  ou plusieurs preneurs, le départ de l’un d’eux doit faire l’objet d’une notification, et ce quel que soit le motif de cessation du co-preneur.

L’information doit être réalisée par celui qui continue d’exploiter,  dans le délai de 3 mois à compter de la cessation du partant.

L’information donne au bailleur, un droit d’opposition, dans les deux mois à compter de la notification de la lettre recommandée. S’il ne saisit pas le tribunal, il est réputé avoir accepté la cessation du copreneur.

Mais attention, à défaut d’information, le propriétaire pourrait vouloir refuser le renouvellement du bail ou priver le copreneur poursuivant de sa faculté de céder son bail. De récentes décisions de justice ont tranché dans ce sens.

Réalisation de travaux d’aménagement


Le preneur a la faculté de réaliser des travaux améliorant le fonds loué. Certains travaux sont dispensés de l’accord préalable du bailleur,  mais nécessitent une communication préalable au propriétaire. Tel est le cas pour les travaux d’amélioration de l’habitat, les travaux amortis au plus tard 6 ans après la fin du bail ou ceux figurant sur arrêté préfectoral.

A cet effet, le preneur doit adresser deux mois avant l’exécution des travaux, soit par lettre recommandée, soit par acte d’huissier un état descriptif et estimatif des travaux envisagés.

A défaut de réponse dans le délai ou de saisine du tribunal par le bailleur, le preneur peut alors exécuter les travaux.

Faute pour le preneur de réaliser cette information préalable, les travaux seront irréguliers et ne bénéficieront pas d’indemnité à la fin du bail. Le bailleur peut même empêcher la poursuite de travaux irréguliers et demander réparation ou remise en état.

 

Obligation
d’information
Texte du
Code Rural
Délai de notificationDroit
d’opposition
conféré au bailleur
Sanction
encourue
 Mise en sociétéL411-37 ou L323-14 pour les GAEC2 mois suivant la mise à disposition ou les changements.Le bail peut être résilié si le preneur n’a pas communiqué l’information dans le délai d’un an après mise en demeure par le bailleur.
Echange en jouissanceL411-392 mois avant l’échange.Nullité de l’échange et résiliation du bail principal.
Sortie du co-preneur L411-353 mois à compter de la cessation.Refus de renouvellement du bail ou privation pour le co-preneur poursuivant de céder son bail.
Aménagement, travaux L411-372 mois avant le début des travaux.Pas d’indemnité à la sortie pour les améliorations, remise en état éventuellement.

 

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