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Moment de l’accession des améliorations concernant les plantations : revirement de jurisprudence

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Revirement de jurisprudence sur le sort des améliorations concernant les plantations dans le cadre d’un bail à ferme.

Les améliorations faites par le preneur au cours du bail sont souvent sources de contentieux auprès des juridictions civiles : autorisation de travaux, moment de l’accession des améliorations… Si jusqu’à présent la Cour de Cassation a fait preuve de constance dans ses décisions, une dernière décision fin 2017 revient sur ce qui semblait être un principe acquis.

Transfert de propriété des améliorations : une jurisprudence jusque là constante

En matière de transfert de propriété des améliorations, la jurisprudence opérait une distinction. S’il s’agissait de plantations (arbres, vignes…), la Cour de Cassation considérait que l’accession se faisait immédiatement. Le bailleur en était propriétaire dès lors qu’elles intégraient le sol. A l’inverse, pour les constructions ou créations d’ouvrages, la Cour admettait que l’accession intervenait à la fin du bail, à défaut de convention contraire.

C’est ainsi que lors du renouvellement d’un bail, le bailleur d’une vigne pouvait augmenter le loyer des plantations nouvelles effectuées, alors que le bailleur sur la propriété duquel est édifié un bâtiment agricole par le preneur n’en avait propriété qu’à la fin de la location.

Un revirement ?

La cour de cassation, dans une décision du 23 novembre 2017, semble faire évoluer sa jurisprudence concernant les plantations. Dans l’affaire qui lui était soumise, des peupliers et vergers plantés par un preneur avaient été coupés et vendus par le bailleur, et celui-ci avait été condamné par la cour d‘appel. La Haute juridiction casse l’arrêt de la Cour en constatant que les juges devaient vérifier si le bailleur n’était pas devenu «propriétaire » des plantations lors du renouvellement du bail… ce qui tendrait à démontrer qu’il n’y a pas d’accession immédiate mais accession différée au renouvellement du bail…

La lecture laisse perplexe et il conviendra de s’attarder sur les prochaines décisions de ce genre pour confirmer ou non la tendance de la Cour de Cassation. Dans l’attente, prudence est donc de rigueur. Si pour les vignes, le bail type départemental règle la question de l’appropriation*, en matière de plantations différentes, une convention particulière sera utile pour régler la question et éviter le contentieux.

*L’article 29 du bail type viticole pour le département de l’Allier prévoit que  «  le bailleur accède à la propriété des plantations nouvelles au fur et à mesure de leur réalisation, mais que les parties, d’un commun accord, peuvent déroger à cette clause par acte notarié ». 

Parution du 05.04.2018

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