Modifier le montant du fermage

Le prix du fermage constitue un des éléments essentiels de négociation lors de la conclusion du bail. Mais une fois accepté, peut-on revenir dessus ?

Prix fixé, prix déterminé.

Le montant du fermage n’est pas libre. Le prix doit être fixé, d’un commun accord, dans des fourchettes fixées par arrêté préfectoral. Le prix tient compte des différents éléments du bail (foncier, bâti…). Pour chaque élément, des barèmes sont arrêtés et s’imposent aux parties. Mais une fois fixé, les parties ne pourront décider unilatéralement de modifier ce prix.

Montant du fermage anormal,  le tribunal peut intervenir.

Si le prix sur lequel les parties se sont entendues est manifestement excessif ou sous-estimé, l’une des parties ne pourra exiger de l’autre sa modification que dans le cadre de l’action en révision de fermage anormal. Son exercice requiert néanmoins le respect d’un certain nombre de conditions :

- le prix stipulé dans le bail doit être inférieur ou supérieur d’au moins 1/10ème à la valeur locative de la catégorie du bien loué ;
- l’action doit être intentée devant le tribunal paritaire des baux ruraux au cours de la troisième année de jouissance du bail, ou de son renouvellement ;
- cette action ne peut être intentée qu’une fois par bail.

Investissement du bailleur et majoration.

Le bailleur qui a effectué des investissements en cours de bail peut prétendre à une majoration ou un complément de fermage. Les cas sont toutefois strictement énumérés (L411-12) :

- le bailleur réalise de manière volontaire en cours de bail des investissements qui dépassent ses obligations légales ;
- le bailleur réalise des investissements imposés par une personne morale de droit public (aménagement suite à Commission d d’aménagement foncier par exemple) ;
- pour reconstruction d’un bâtiment détruit par cas fortuit, et les frais dépassent le montant de l’indemnité d’assurance ;
- pour investissements réalisés par le fermier sortant. Dans ce dernier cas, la majoration du fermage avec paiement d’une redevance à son profit, n’est ouverte au bailleur que dans la seule hypothèse où l’indemnité a été fixée par le tribunal (ce qui suppose donc un désaccord sur le montant de l’indemnité).

Renouvellement de bail, renouvellement des conditions

Lors du renouvellement du bail (ou tous les neuf ans pour un bail à long terme), les parties ont la faculté de demander à revoir le montant du fermage, dans la mesure où un nouvel arrêté préfectoral modifie le barème des fourchettes locatives. Il n’existe toutefois aucune contrainte pour obliger une partie à accepter de nouvelles conditions. En cas de désaccord, c’est le tribunal qui fixera le prix du nouveau bail.

Chambre d'agriculture de l'Allier

Service Juridique Territoires Parution du 27.12.2018