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L'état des lieux, plus qu'une formalité

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Une obligation a ne pas négliger !

Afin d’éviter tout conflit et litige, ne négligez pas la rédaction de l‘état des lieux.

L’établissement d’un état des lieux lors de la conclusion d’un bail à ferme est une obligation. Son utilité est évidente pour apprécier les dégradations ou les améliorations faites sur le fonds loué. Pourtant, rares sont ceux qui le rédigent.

Une obligation

Le code rural a prévu que la rédaction d’un état des lieux lors d’un bail à ferme (de neuf ans ou long terme) soit une obligation (article L411-4 du code rural). Le non-respect de cette règle n’a toutefois aucune incidence sur la validité du bail, ou sur le bénéfice d’avantages fiscaux pour les baux long terme. Il sera néanmoins ardu, pour le bailleur, comme pour le preneur, de prouver en fin de bail, l’état des biens à l’entrée en jouissance.

L’état des lieux permet en effet de préciser la situation des biens pris en location. Il détermine les améliorations apportées par le preneur ou les dégradations subies lors de l’état des lieux de sortie. Il facilite la preuve du bien-fondé d’une demande de résiliation pour dégradation du fonds. Enfin, il précise les travaux et réparations incombant au bailleur.

A défaut d’état des lieux, existe une présomption de bon état de réparation locative. Cette règle ne s’applique que pour les bâtiments, non pas pour les terres ou prés. Ainsi, le preneur qui consent à occuper un bâtiment en état médiocre aura tout intérêt à insister pour la réalisation de ce document.

Forme

En principe, l’état des lieux est établi par le bailleur et le preneur de manière contradictoire. Aucun formalisme n’est exigé. Il peut ainsi être réalisé entre les parties directement, éventuellement accompagné par un expert commun aux deux parties ou personnel à chacune d’elle.

Il peut être fait en forme authentique (notaire), mais le plus souvent il est réalisé directement entre les parties. En ce cas, il doit être établi en double exemplaire (conformément à l’article 1325 du code civil) ; chaque partie conservant son original.

Contenu

Il convient d’être le plus précis possible sur l’état des lieux. Il convient de décrire l’étendue et la qualité des terres, ainsi que l’état cultural dans lequel elles se trouvent, de dénombrer les arbres existants, de préciser l’état des haies ou clôtures, l’existence de points d’eau, l’état des drainages… Le code rural prévoit en outre que soit indiqué les rendements moyens au cours des cinq dernières années.

S’agissant des bâtiments, il conviendra de décrire tant l’aspect extérieur du bâtiment (ses accès, l’état des murs, huisseries, couverture, crépit…) que l’aspect intérieur (existence et qualité des équipements, mise en conformité des installations…) de manière détaillée.

Délai

Cet état des lieux doit correspondre à la réalité des biens lors de l’entrée en jouissance. C’est pourquoi, les textes prescrivent qu’il soit rédigé dans le mois qui suit ou le mois qui précède l’entrée dans les lieux.

Une fois ces délais passés, le code rural a prévu la possibilité d’un état des lieux unilatéral. Préparé par la partie la plus diligente, et à certaines conditions, il s’imposera à l’autre.

Frais

L’état des lieux doit être établi à frais commun. En conséquence, l’une et l’autre partie doivent partager les frais de réalisation de l’état des lieux, ou en présence de deux experts, conserver l’une et l’autre les frais à leur charge.

Au vu des épineux dossiers où aucun état des lieux n’avait été réalisé, générant des conflits et litiges, il est permis de penser que le temps pris à la rédaction de ce document est de nature à rassurer l’une et l’autre partie et compensera très largement le temps passé en recherches et discussions lors d’un éventuel différend sur l’entretien du bien loué.

CONTACTS

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Agnès PELLETIER
Assistante
04 70 48 42 42
sjafe@remove-this.allier.chambagri.fr

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Marie-Annick NAUDIN
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