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La sous location

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La sous location, même partielle, peut entrainer la résiliation du bail. Seuls trois cas, strictement encadrés par la loi, sont autorisés.

Bail à ferme : sous louer, une pratique prohibée

Le statut du fermage encadre les droits et les obligations de chaque partie. Il s’agit d’une réglementation d’ordre public : toute entorse aux règles édictées est nulle et donc réputée non écrite. Parmi ces obligations, l’interdiction de sous-louer.

Principe : la sous-location est interdite

 

> Qualification de la sous location

La sous location s’entend d’un bien loué et mis à la disposition d’un tiers par le preneur principal moyennant paiement d’un prix, constitué soit par des versements en numéraire (argent en espèces, chèque), soit par toute autre contrepartie (services particuliers, dons de viande...).

Elle se caractérise par la perte, pour le preneur, de la direction et maîtrise de l’exploitation. Tel est le cas de la mise à disposition de parcelles louées à un tiers en contrepartie d’une redevance forfaitaire annuelle ; d’une convention par laquelle un tiers s’engage envers le preneur principal à entretenir le fonds loué…

Les interventions ponctuelles de tiers (entreprises de travaux agricoles) rémunérées peuvent donc être admises, sous réserve que le preneur conserve la maitrise et la direction de son entreprise. Le contrat doit donc être temporaire, précis et limité à une prestation particulière (enrubannage, fauche, ensemencement, …).

Il peut s’agir d’une sous location totale (portant sur l’ensemble des biens loués) ou partielle (un étang, une parcelle). Dans les deux cas, il s’agit de sous location prohibée. La conséquence du non-respect de cette interdiction entraine la résiliation du bail.

 

> Sanctions : la résiliation du bail

Toute sous location est prohibée. Peu importe son motif, sa durée ou son étendue.

La résiliation du bail n’est toutefois pas automatique. Elle doit être demandée en justice, devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Généralement, la nullité est invoquée par le bailleur. Mais la demande peut également émaner du preneur principal ou du sous locataire. Le demandeur devra toutefois apporter la preuve de la sous location (exploitation des biens par un tiers moyennant une contrepartie). Ces preuves peuvent être rapportées par tous moyens (attestations de tiers, photos…). Il importe d’ailleurs peu que le bailleur ait consenti à la sous location. En effet, l’interdiction de sous louer est d’ordre public. Toute clause qui l’autorise est inopérante.

La sanction pourra être lourde puisque la nullité de la sous location est prononcée et le bail principal résilié. Le sous locataire sera considéré comme simple occupant : il ne bénéficie en conséquence d’aucun droit reconnu au preneur par le Statut du Fermage, tel que le droit de préemption.

Le preneur principal verra quant à lui son bail éteint. Il pourra en outre être condamné à des dommages et intérêts à l’égard du bailleur.

 

Exceptions

Il existe trois principales exceptions tendant à permettre une meilleure exploitation.  Toutes sont très strictement encadrées par la loi.

           Sous location saisonnière

Le Code Rural permet néanmoins au preneur, avec l’autorisation du bailleur, de consentir des sous locations de certains bâtiments pour usage de vacances ou de loisirs.

Les sous locations ainsi permises ne peuvent excéder trois mois consécutifs et elles ne donnent aucun droit à renouvellement ou à maintien dans les lieux en faveur du sous locataire.

Si le bailleur refuse la sous location demandée, le preneur peut s’adresser au Tribunal Paritaire des Baux Ruraux.

Celui-ci peut autoriser la sous-location en fixant, éventuellement, la part du produit de la sous-location qui pourra être versée au bailleur.             

Le tout sans préjudicier à l’exercice du droit de reprise par le bailleur.

           Hébergement des membres de la famille du preneur

La loi autorise le preneur à héberger ses ascendants, descendants, frères et sœurs ainsi que leurs conjoints ou les partenaires d’un PACS dans les locaux d’habitation loués. Peu importe qu’ils ne travaillent pas sur l’exploitation. Toutefois, cette sous location ne doit pas entrainer pour le bailleur de charge supplémentaire.

           Sous-location des locaux d’habitation

Le preneur a la possibilité de sous louer des bâtiments à usage d’habitation.

Cette opération locative est subordonnée à l’autorisation préalable du bailleur. Le refus du bailleur n’ouvre droit à aucun recours.

 

Chambre d’agriculture de l’Allier

Service Juridique Territoires 2016

 

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