Fin de bail, rien d'automatique !

Si une poignée de main peut suffire pour contractualiser un bail à ferme entre propriétaire et exploitant, sa rupture n’est pas automatique et requiert un certain formalisme. Sans quoi, les droits des parties peuvent être maintenus.

Il en est de certaines choses qui sont plus faciles à faire, qu’à défaire. Tel est le cas du bail à ferme valable par les seuls faits (une exploitation, un paiement de fermage), mais dont la simple décision de rompre le contrat ne suffit pas. Les paroles s’envolent, les écrits restent ! Les parties (propriétaire, comme exploitant) doivent donc veiller à ce qu’une rupture de bail consentie de manière expresse soit réalisée. A défaut, le propriétaire pourra poursuivre ses demandes de règlement de fermages. Dans son cas, l’exploitant pourra faire valoir ses droits (renouvellement de bail, préemption en cas de vente), même plusieurs années après avoir cessé l’exploitation des biens.

Qu’il s’agisse d’un départ volontaire (la retraite) ou malheureusement  involontaire, une maladie, un décès, des difficultés financières, la fin de bail ne se présume pas. Un seul conseil : formalisez la rupture de contrat ! 

Le départ en retraite

Le code rural prévoit qu’un exploitant fermier souhaitant cesser son activité pour faire valoir ses droits à la retraite doit en informer son (ses) propriétaire(s) avec un préavis de 12 mois (L411-33 du code rural). Il s’agit d’une simple notification par lettre recommandée. A ce titre, le propriétaire bailleur ne peut s’opposer au départ du fermier.

Dans de rares cas, il arrive que le fermier décide, à l’arrivée du terme du préavis de ne plus partir en retraite et se maintienne dans les lieux. Le propriétaire n’ayant pas pris acte, par courrier, de ce départ, il ne pourrait alors pas s’opposer à la poursuite de l’exploitation par le fermier. C’est pourquoi, pour se garantir de la sortie effective de son preneur, le propriétaire aura intérêt à faire une réponse écrite de son acceptation sur le principe de départ de son fermier avant de s’engager sur la mise à disposition de ses terres à un autre exploitant ou la mise en vente.

Le décès du preneur

Le décès du preneur ne met pas fin au bail. Les ayant-droits du fermier ayant travaillé avec celui-ci, ont en effet un droit à la continuation du bail. Si la loi laisse aux parties (bailleur et héritiers du preneur) la faculté de résilier, la rupture n’est pas automatique et nécessite un certain formalisme.

Les ayant droits du preneur comme le bailleur ont six mois à compter du décès (ou de la connaissance du décès pour le bailleur) pour demander la résiliation du bail. A défaut, ils sont censés avoir accepté sa continuation. 

La liquidation judiciaire

Un jugement de liquidation judiciaire d’un exploitant, même sans poursuite d’activité, ne met pas non plus fin au bail. Seul le mandataire judiciaire désigné a capacité pour résilier les baux et tant qu’il ne le fait pas, les droits de l’exploitant sont maintenus.

Pensez donc aux écrits pour garantir vos droits.

Chambred 'agriculture de l'Allier

Service Juridique Territoires Parution du 28.11.2019