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Construction de bâtiments et bail à ferme

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Les règles à respecter

Le statut du fermage laisse au preneur la faculté de réaliser des travaux qui amélioreront le bien loué. Mais attention, des règles doivent être respectées.

La construction de bâtiments par le fermier sur le sol du bailleur est expressément prévue, mais sous conditions. Nous verrons quelles formalités doivent être accomplies, sachant qu’elles diffèrent selon le type de travaux, et une fois les améliorations réalisées, quelles conséquences, en cours de bail et à la sortie de ferme.

Les formalités préalables


La loi distingue plusieurs types d’améliorations. Certaines nécessitent simplement l’information du bailleur, alors que d’autres exigent l’accord de ce dernier.

Travaux soumis à information


Pour le département de l’Allier, il s’agit des travaux d’adduction d’eau, alimentation en électricité, ainsi que ceux destinés à assurer la protection du cheptel vif dans des conditions normales de salubrité, drainage et irrigation, dans le cadre d’opérations collectives. De même, pour les travaux dont la durée d’amortissement serait au plus de six ans au-delà du terme du bail.

Le preneur doit communiquer à son bailleur, par lettre recommandée ou acte d’huissier deux mois avant l’exécution des travaux, un état descriptif et informatif.

Le bailleur peut décider de prendre en charge les travaux. S’il n’est pas d’accord pour des raisons sérieuses et légitimes, il dispose alors d’un délai de deux mois, pour saisir le tribunal paritaire des baux ruraux.

Le silence du bailleur vaut consentement.

Travaux soumis à autorisation


Dans cette liste, on retrouve les plantations et constructions de bâtiments destinés à une production hors sol, la construction d’une maison d’habitation…

Il est impératif pour le preneur d’obtenir avant tout démarrage des travaux, l’autorisation expresse et sans équivoque du bailleur ; il convient de lui adresser une lettre recommandée, avec accusé de réception, comprenant au moins les plans et les devis. Il faudra que le bailleur donne une autorisation écrite et circonstanciée, reprenant à notre sens les montants prévus au devis, car cette autorisation va permettre au fermier d’obtenir un droit à indemnité. Chacun a donc intérêt à donner ou recevoir l’information la plus détaillée.

Lorsque le bailleur refuse ou ne répond pas dans les deux mois, le preneur peut alors saisir le tribunal paritaire, pour que les travaux soient autorisés. Attention, le tribunal, qui dispose d’un large pouvoir d’appréciation, examinera l’utilité du projet au regard du fonds et non par rapport à l’activité du preneur.

Pour la construction d’une maison d’habitation, en cas de refus de son bailleur, le preneur n’a aucun recours.

Travaux soumis au comité technique départemental


Dernier cas de figure pour les autres travaux non prévus dans les précédentes rubriques ; il s’agit des constructions les plus courantes, notamment les nouvelles constructions  consécutives à des exigences de mise aux normes.

En même temps qu’il informe son bailleur, le preneur adresse son projet au Comité technique départemental dont le siège est à la DDT. À défaut de réponse du bailleur dans les deux mois, ou en cas de refus, le preneur saisit alors officiellement le Comité qui rendra une décision dans les deux mois suivants. Si les parties le souhaitent, il peut les entendre, et généralement, il se rend sur place.

L’avis du Comité, toujours motivé, accorde ou refuse les travaux, mais peut aussi modifier le projet initial. L’avis peut toujours être contesté devant le tribunal paritaire.

Les conséquences


Une fois les travaux réalisés conformément aux procédures applicables, que se passe-t-il, en cours de bail, mais aussi au terme de celui-ci ?

Pendant le bail, le preneur peut céder l’amélioration, à son conjoint, son partenaire de pacs, son descendant ou à une société d’exploitation dans laquelle il serait associé. Le cédant est indemnisé et le cessionnaire est subrogé dans ses droits. Il s’agit d’une possibilité, non d’une obligation.

À la fin du bail, les améliorations restent impérativement sur le fonds et le bailleur indemnise le preneur sortant, lorsque la procédure a été faite en suivant les formalités légales. Aucun accord ni clause ne peut modifier cette règle d’ordre public :

- un bailleur ne peut pas refuser d’indemniser,
- un preneur ne peut pas renoncer à son droit à indemnité, avant que les travaux ne soient effectués.

On ne saurait trop insister sur la nécessité d’avoir obtenu une autorisation préalable, claire et détaillée permettant de déterminer les droits et obligations de chacun, et partant de là, d’éviter tout conflit à la sortie de ferme.

L’indemnité correspond au coût des travaux évalués à la date d’expiration du bail, sous déduction des amortissements, selon la table d’amortissement préfectorale. Son montant tiendra compte de la valeur effective d’utilisation et les subventions éventuellement perçues seront déduites. Enfin, il faut noter qu’aucune indemnité n’a pas à être réglée pour une installation inutile ou des bâtiments devenus obsolètes.

En 2015, notre arrêté préfectoral portant sur les tables d’amortissement a été revu pour diminuer la durée d’amortissement des bâtiments composés d’amiante, afin de tenir compte des coûts importants liés à un éventuel désamiantage.

Conseils


Il est donc indispensable de faire évaluer les améliorations par un expert foncier, au moment de la sortie de ferme. Le sortant ne peut les céder au preneur entrant, qu’avec l’autorisation du bailleur qui, juridiquement, renonce à l’accession de l’amélioration pour la durée du nouveau bail. C’est un outil intéressant, trop peu connu, qui peut permettre de lever la réticence d’un bailleur face à la construction d’un nouveau bâtiment.

Le bailleur, qui règle l’indemnité en fin de bail, peut faire appel à un prêt spécial à long terme, ou reprendre le solde du prêt du preneur si celui-ci en avait souscrit un pour l’opération.

Des contrats d’assurances souscrits par les bailleurs au moment de la demande d’autorisation, garantissent également le paiement de l’indemnité en cas de résiliation anticipée du bail à ferme.

Le service juridique de la Chambre d’agriculture reste à la disposition de tous, exploitants et bailleurs, pour apporter des conseils sur des situations particulières, et communiquer les modèles de documents, au 04.70.48.42.42.

CONTACTS

Pour prendre RDV
Agnès PELLETIER
Assistante
04 70 48 42 42
sjafe@remove-this.allier.chambagri.fr

Nolwenn ERAUD
Juriste
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neraud@remove-this.allier.chambagri.fr

Marie-Annick NAUDIN
Juriste
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