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Comment bien rédiger sa promesse de bail, outil incontournable pour sécuriser le support foncier d'un projet d'installation ?

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Soignez sa rédaction !

La promesse de bail est un outil incontournable pour sécuriser le support foncier d’un projet d’installation. Mal rédigée, elle peut être lourde de conséquences.

Qu’est-ce qu’une promesse synallagmatique de bail ?


La promesse synallagmatique de bail est le contrat par lequel un propriétaire -le promettant- et l’agriculteur futur fermier -le bénéficiaire- s’engagent à louer des terres sous certaines conditions. Le terme synallagmatique signifie que les deux parties sont tout autant engagées, à l’inverse d’une promesse unilatérale qui contiendrait l’engagement d’un seul. En effet, bien que les parties aient définitivement donné leur consentement, la conclusion du bail est reportée à une date ultérieure pour permettre à des conditions de se réaliser.

A quoi servent les conditions suspensives de bail ?


Ce sont les conditions suspensives qui donnent toute sa valeur à la promesse synallagmatique. En effet, si les parties rédigent une promesse et non un bail, c’est parce qu’elles souhaitent s’engager de manière solide pour ce qui est de leur ressort tout en se laissant une porte de sortie pour les conditions qu’elles ne peuvent maîtriser au jour de la signature.
Cette précaution est utile notamment lorsque le bénéficiaire attend une réponse de sa banque pour bénéficier d’un prêt, celle du préfet pour l’éventuelle autorisation d’exploiter ou les aides à l’installation. La réalisation des conditions suspensives ne peut dépendre de la volonté de l’une ou l’autre des parties. Si tel était le cas, cela remettrait en question l’existence même de l’engagement.

Rédiger une promesse de bail sans conditions suspensives serait très dangereux puisque cela équivaudrait à rédiger un bail, à cela près que la date d’entrée en jouissance du fermier est reportée au plus tard au lendemain du terme de la promesse.

Jusqu’à quelle date suspendre la réalisation du bail ?


Les parties doivent choisir une date qui permette au bénéficiaire d’accomplir les formalités et d’obtenir une réponse. Elle peut être lointaine mais pas trop puisque le promettant renonce à sa liberté de consentir un bail.

Passée la date, les parties pourront constater que les conditions suspensives se sont ou non réalisées. Si elles ne se sont pas réalisées, la promesse est caduque ; les parties sont déliées de leur engagement et peuvent se comporter comme si la promesse n’avait jamais existé. Au contraire si toutes les conditions ont été remplies, la promesse de bail peut se « transformer » en bail. Lorsque les conditions se réalisent avant la date prévue par la promesse, rien n’empêche les parties de signer le bail plus tôt si elles en sont d’accord.

Sans date  convenue, la promesse continue d’engager les parties jusqu’à ce que l’une ou l’autre y mette fin.

Quel contenu ?


La promesse détermine le contenu du futur bail. Comme les parties n’ont pas le choix de se rétracter, elles doivent éviter de reporter des négociations complémentaires à une date ultérieure. En plus des conditions suspensives, la promesse doit donc comporter au minimum les éléments suivants : les parcelles qui feront l’objet de la location, la durée du bail, le prix et d’éventuelles conditions particulières.

Une promesse incomplète, sans délai de réalisation ou imprécise pourrait être suffisante pour « constituer un dossier d’installation » mais sans garantir un accès réel au foncier avec des conditions, notamment de prix, contestables ! Il est donc essentiel de prendre le temps de réfléchir et de signer au départ un document contenant toutes les conditions de location.

Dans le cadre de son accompagnement des agriculteurs, la Chambre d’agriculture dispose de formulaires types et peut assister dans la rédaction de promesses ou conventions.

CONTACTS

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