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Changement de destination

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Bail rural et changement de destination

Quand le bailleur souhaite vendre les terres en parcelle constructible librement, ou reprendre une parcelle louée autour de sa maison d’habitation, la loi lui offre certaines possibilités.

Bail rural et changement de destination

En région Auvergne Rhône-Alpes, 35 % de la population vit dans une commune rurale (chiffre INSEE 2018) et 58 % dans l’Allier.

Face à la crise du logement et le retour en milieu rural de certains urbains, conséquence du Covid, la population rurale augmente. 

Pour permettre une nouvelle construction ou un aménagement pour la commune, il arrive parfois qu’un bailleur désire retrouver la pleine possession de son foncier et résilier de manière anticipée le bail. Chose considérée comme délicate avec les règles d’ordre public du Statut du Fermage. Pourtant, la loi offre certaines possibilités.

Quand les parcelles agricoles deviennent constructibles

Le code rural prévoit la possibilité pour le bailleur de reprendre, à n’importe quel moment au cours du bail, les parcelles affermées qui ont changé de destination (L411-32 du code rural). Cette résiliation peut intervenir de plein droit, ou après autorisation préalable du Préfet, suivant la situation des biens affermés au regard des documents d'urbanisme. Ainsi,

  • pour les parcelles constructibles sur un document d’urbanisme, c’est-à-dire celles spécifiquement classées en zone urbaines (zonage U) du PLU ou du document d’urbanisme, la résiliation est de droit (sans saisine du tribunal paritaire des baux ruraux).
  • l’autorisation du Préfet après avis de la commission consultative des baux ruraux sera préalable à toute résiliation pour les autres situations. Tel est le cas par exemple pour les parcelles classées en AU, NA du PLU ou d’un document d’urbanisme, ou pour toutes les parcelles des communes ne disposant pas de document d’urbanisme. Le bailleur peut solliciter cette autorisation à tout moment, sans nécessairement attendre la date d'expiration du bail. 

Dans ces deux situations, la loi s’applique aussi bien sur des parcelles nues, que sur des parcelles sur lesquelles un bâtiment a été édifié. Pour procéder à la résiliation du bail, le bailleur doit notifier au fermier sa volonté de résilier le bail par acte d’huissier. L’acte doit être accompagné d'un certificat d'urbanisme attestant du classement en zone U, ou, à défaut, d'une copie de l'autorisation préfectorale. Le congé prend effet un an après cette notification, qui doit en outre mentionner l'engagement du propriétaire de changer ou de faire changer la destination des terrains dans le respect d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, s'il en existe, au cours des trois années qui suivent la résiliation.

Le preneur dispose de deux droits :

Celui de demander une résiliation totale du bien loué si l’équilibre économique de son exploitation est gravement compromis,

Celui de demander une indemnité, lorsque la résiliation survient, pour compenser le préjudice subi, comme il le serait en cas d’expropriation. Le preneur ne peut être tenu de quitter les lieux avant l'expiration de l'année culturale durant laquelle le paiement de l'indemnité lui a été versée (ou du versement de l’indemnité provisionnelle fixée, à défaut d'accord entre les parties). Lorsque le congé coïncide avec l’expiration du bail, même si le congé a été délivré moins de 18 mois avant son échéance, la Cour de Cassation décide, d’une manière constante, qu’il a lieu sans indemnité.

Reprise de parcelle pour construire une maison d’habitation ou créer des dépendances autour de la maison d’habitation

La loi autorise le bailleur d’un domaine rural affermé à reprendre la surface nécessaire pour construire une maison d’habitation pour lui et sa famille (article L411-57 du code rural).

Cette reprise est possible en cours de bail, sous réserve de notifier le congé, par huissier, 18 mois à l’avance. La surface reprenable est limitée par arrêté préfectoral : 3000 m2 pour le département de l’Allier. Cette résiliation partielle s’exerce au profit du bailleur lui-même ou de l’un des membres de sa famille (jusqu’au 3ème degré inclus). Le congé, adressé par huissier, doit être accompagné du permis de construire.

Ce droit ne peut être invoqué qu’une seule fois par le bailleur pour le bail en cours et ses renouvellements.

 

En outre, si lors de la conclusion du bail, le bailleur avait conservé une maison d’habitation, il pourra reprendre, pour assurer ses aisances jusqu’à 3000 m2 autour de la maison. Le fermage sera alors réduit au prorata des surfaces déduites.

 

 

Chambre d’agriculture de l’Allier 

Service Juridique Territoires / Décembre 2021

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