Cession de bail

Bien céder son bail

Le Statut du fermage accorde au preneur la possibilité de demander au propriétaire la cession de son bail au profit d’un conjoint ou partenaire d’un PACS ayant participé à l’exploitation, ou d’un descendant direct.

La lecture des dernières jurisprudences continue de restreindre l’application de ce droit au preneur qui ne satisfait pas à ses obligations.

Principe : la cession de bail encadrée

L’article L411-35 du code rural permet à un preneur de céder son bail, sous certaines conditions, à son conjoint ou à son descendant. La cession nécessite notamment l’autorisation préalable du bailleur ou, à défaut, celle du tribunal paritaire des baux ruraux. En cas de refus d’autorisation du bailleur, le preneur pourra donc faire agréer la cession de bail par le tribunal.

Pour se prononcer sur cette demande de cession, les juges vérifient qu’elle ne nuit pas aux intérêts légitimes du bailleur. Ceux-ci dépendent de la bonne foi du cédant et des conditions de mise en valeur de l’exploitation par le cessionnaire éventuel. Le projet personnel du bailleur (projet d’installation ou d’exploitation) ou, l’importance respective des terres du preneur et du bailleur n’entrent absolument pas en ligne de compte.
 

Une jurisprudence qui se durcit

Depuis quelques temps fleurissent des décisions de justice qui privent le fermier de sa faculté de céder son bail, la Cour de cassation rappelant fermement que la cession constitue une faveur au seul preneur qui satisfait aux obligations nées de son bail.
 

La garantie des intérêts légitimes du bailleur

La capacité du cessionnaire
Les juges recherchent si le projet de cession ne nuit pas aux intérêts légitimes du bailleur. Tel est le cas d’une cession à un candidat qui laisse craindre, pour une raison ou une autre, qu’il ne sera pas capable de mener à bien l’exploitation des terres louées : cessionnaire incompétent ou dépourvu d’une volonté sérieuse d’exploiter.

La bonne foi du preneur
Il a ainsi été jugé que des retards réitérés dans le paiement des fermages (et ce, bien que le fermier en ait averti préalablement son propriétaire verbalement) ou un manquement du preneur à son obligation d’entretien ou même l’entretien des parcelles fait par des tiers prestataires peuvent justifier le refus de l’autorisation de cession, sans pour autant qu’ils soient de nature à justifier un refus de renouvellement ou une résiliation de bail.

La Cour de cassation a également décidé qu’un preneur qui avait procédé  à une réorientation de production (des parcelles de terres retournées en pâture pour chevaux), sans en informer son  bailleur, ne pouvait être qualifié de mauvaise foi et se voyait ainsi privé de sa faculté de céder le bail.

Le formalisme de la cession de bail

Pour être pleinement valable, la cession de bail doit nécessairement être établie par écrit, et ce, même pour les baux verbaux. Ainsi, dès accord du bailleur, un simple contrat de cession tripartite (cessionnaire, cédant, bailleur) suffit, ou un agrément donné suite à demande écrite par lettre recommandée avec accusé de réception.

Pour formaliser vos écrits, n’hésitez pas à prendre attache auprès du service Juridique de la Chambre d’agriculture. Une absence d’écrit ou un acte mal rédigé sont souvent source de contentieux.

Service Juridique Territoires

Chambre d’agriculture de l’Allier – 04 70 48 42 42- cda@allier.chambagri.fr

Mars 2020

 REPRODUCTION AUTORISEE EN CITANT LA SOURCE