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Céder son bail

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La cession du bail est par principe interdite. L’article L411-35 du code rural prévoit toutefois la possibilité de transmettre le bail à son conjoint ou à ses descendants. Comment opère –on cette formalité ?

Céder son bail à ferme : A qui ? Comment ?

Le bail à ferme est par principe incessible. Le transmettre à un tiers est totalement interdit et fait encourir à la fois la nullité de la cession et la résiliation du bail. Le statut du Fermage a prévu la possibilité pour le preneur de céder son bail, sous certaines conditions, à son conjoint ou à ses enfants. Quelles sont les conditions ? Comment procède-t-on ?

Céder son bail à ses descendants

L’article L411-35 du code rural prévoit la possibilité de transmettre son bail à ses « descendants ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipé ». Ce terme doit être entendu de manière restrictive. Il s’agit des enfants du preneur (adoptés ou reconnus), de ses petits-enfants ou arrières-petits-enfants. Sont exclus les gendres, bru, neveux, cousins. La cession au bénéfice de l’enfant majeur d’un premier lit de l’épouse du preneur, lorsque celle-ci n’a pas la qualité de copreneur, est également interdite.

Dans le cas où plusieurs enfants souhaitent reprendre la suite du papa preneur, la loi autorise une cession conjointe faite au bénéfice de plusieurs descendants.

Céder son bail à son conjoint

Longtemps la cession de bail n’a été possible qu’au profit des descendants du preneur. Les lois de 1988 et 2006 ont modifié l’article L 411-35 pour permettre au preneur de céder le droit au bail à son conjoint ou à son partenaire en cas de Pacs. L’exercice de cette prérogative est néanmoins soumis à la réunion de plusieurs conditions :

  • le conjoint ou partenaire du preneur doit d’abord répondre à une condition de participation à l’exploitation (dans le cas où le conjoint n’aurait pas la qualité de copreneur)
  • la volonté du preneur de céder son bail à son conjoint ou partenaire doit apparaître, de manière expresse ou tacite.

Formalités

Non automatique, la cession de bail (au conjoint, au partenaire de pacs, ou aux descendants) est subordonnée à l’agrément du bailleur. Cet accord doit être préalable à la cession.

Il convient à ce titre d’être vigilant en cas de cession demandée dans le cadre d’un départ en retraite du preneur. La cession doit intervenir avant la fin du bail, le départ en retraite mettant fin au droit du preneur. 

L’agrément du bailleur peut être express ou tacite. Un accord écrit est recommandé, quand bien même le bail est verbal.

Démontrer que le bailleur a accepté tacitement est extrêmement compliqué. Un accord tacite suppose une manifestation claire et non équivoque de volonté.

A ce titre, il faut avoir à l’esprit que les juges rejettent purement et simplement comme preuve, l’acceptation de chèques de fermage du fils du preneur.

De même, la signature du propriétaire sur une demande d’autorisation d’exploiter ne sera pas interprétée comme un accord pour louer les terres, au demandeur de l’autorisation d’exploiter.

Il est donc très vivement recommandé d’obtenir un écrit, car un bailleur pourrait obtenir la résiliation du bail en cas de cession sans son autorisation (C.CASS 2020).

Lorsque la cession du bail est intervenue, le bail se poursuit donc dans les mêmes charges et conditions au profit du preneur. Mais, en cas de non-paiement par le nouveau preneur (le cessionnaire), le bailleur pourra réclamer le paiement du fermage auprès du preneur sortant (le cédant).

Lorsque la propriété du fonds loué est démembrée, l’usufruitier peut donner seul son autorisation à la cession du bail rural. Le concours du nu-propriétaire n’est pas exigé. Si la location porte sur un bien indivis, la cession suppose le consentement unanime des indivisaires ou que l’un d’entre eux soit muni d’un mandat spécial.

En cas de refus du bailleur, le fermier qui persiste à vouloir céder son bail doit saisir le Tribunal paritaire des baux ruraux aux fins de faire autoriser la cession.  Le bailleur pourra alors faire valoir ses intérêts devant le tribunal, car la cession de bail peut être refusée au preneur qui a commis des « fautes » durant l’exécution du bail (retard de paiement, défaut d’entretien, travaux sans autorisation, conjoint ne participant pas à l’exploitation).  La jurisprudence s’est durcie depuis quelques années, alors qu’antérieurement était seulement reconnue la mauvaise foi du preneur, ou l’absence de garanties financières suffisantes pour le cessionnaire, tout manquement pendant toute la durée d’exploitation pourra être retenu par le juge …

Rappelons que malgré le respect de toutes ces conditions (autorisation du bailleur préalable et expresse au conjoint participant à l’exploitation ou au descendant du preneur), le bénéficiaire de la cession doit satisfaire à la réglementation du contrôle des structures.

En outre la cession de bail doit faire l’objet d’un écrit notifié au bailleur. Nous considérons en conséquence qu’un acte tripartite fermier cédant, fermier cessionnaire, en présence du bailleur offre ainsi toutes les garanties !

Pour faciliter la transmission d’exploitations agricoles, preneur et bailleur pourraient conclure un bail cessible hors cadre familial (article L418-1 et suivants du Code rural). La cession du bail à des tiers, personne physique ou morale, est alors possible et ne requiert qu’une simple notification au bailleur (pas d’agrément préalable).  Force est de constater que ce type de bail, depuis sa création en 2006, a été utilisé d’une manière tout à fait marginale !

 

                                                Chambre d’Agriculture de l’Allier

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2021

 

 

 

 

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