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Bail rural, vendre ses terres lorsqu'elles sont louées

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Rappel des principes et modalités de vente

Que les parcelles soient louées à un fermier n’empêche pas la vente du bien, et ce, à n’importe quel moment au cours du bail. Seul le droit de préemption du locataire doit être respecté.

Le propriétaire qui a conclu un bail à ferme se sent souvent engagé et présuppose qu’une vente est impossible. En pensant que c’est le preneur qui décide du prix et qu’il faut attendre la fin du bail, le propriétaire ajoute des contraintes que le Code rural ne prévoit pas.

La vente du foncier loué est réalisable à tout moment au cours du bail. La seule précaution consiste à respecter le droit de préemption du preneur. Petit rappel des principes et modalités de vente des terres louées, pour en finir avec les idées reçues.

Lorsque le propriétaire envisage la vente de son fonds loué


Le propriétaire demeure libre de vendre son bien à n’importe quel moment du bail. D’ailleurs, peu importe qu’il s’agisse d’un bail de neuf ans ou à long terme, qu’il s’agisse du bail initial ou d’un bail renouvelé. En matière de prix, le vendeur est également libre de le déterminer.

Il n’existe enfin aucune obligation pour le propriétaire d’informer le locataire de son intention de vendre. Bien évidemment, dans la mesure où le locataire bénéficie d’une priorité à l’acquisition, l’affaire lui est souvent proposée en premier lieu. Mais le bailleur est libre de contracter avec un tiers, ou de mettre le bien en vente, sans avoir préalablement avisé son locataire.
 

Les conditions pour bénéficier du droit de préemption


Tout locataire n’est pas nécessairement bénéficiaire du droit de préemption. Il doit remplir un certain nombre de conditions, au premier rang desquelles se trouve le bénéfice d’un bail à ferme. En effet, le titulaire d’une occupation précaire, d’un contrat d’entreprise ou d’un prêt à usage n’a pas titre pour préempter. Seul le bénéficiaire d’un bail à ferme soumis au Statut du fermage aura qualité pour préempter. En outre, le preneur doit avoir exercé, pendant trois ans au moins, la profession d’exploitant agricole et ne doit pas être propriétaire de plus de 120 hectares pour le département de l’Allier.

Enfin, en préemptant, le preneur s’engage à exploiter personnellement, ou son conjoint ou son descendant pendant neuf ans au moins. A défaut, une condamnation en dommages et intérêts pourra être retenue contre lui.

Modalité d’exercice du droit de préemption


Lorsqu’un accord avec un tiers a été trouvé, le notaire doit « purger » le droit de préemption. Il notifie le projet de vente au preneur, qui, à réception, dispose de deux mois pour faire connaître ses intentions. Trois cas peuvent se présenter :

- le preneur préempte aux conditions proposées, en ce cas, la vente est parfaite ;
- le preneur ne répond pas ou répond qu’il n’est pas intéressé. En ce cas, la vente se fera avec le tiers acquéreur (sous réserve de l’exercice du droit de préemption de la Safer). Le preneur bénéficiera de la continuité de son bail ;
- le preneur précise être intéressé, mais pas aux conditions de la notification. En ce cas, il notifie au propriétaire son souhait de préempter à d’autres conditions et saisit dans le même temps le Tribunal paritaire des baux ruraux. C’est le juge qui déterminera les conditions de la vente. Chaque partie est alors libre de les accepter ou de refuser.

Sanction du non-respect du droit de préemption


La vente faite au mépris du droit du preneur par le propriétaire est sanctionnée par la nullité. En outre, la violation du droit de préemption entraîne soit la substitution du preneur évincé illégalement au tiers acquéreur, soit l’allocation de dommages et intérêts. Mais, ni les ventes entre proches parents, ni celles entre co-indivisaires n’ouvrent droit à préemption au preneur en place.

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